근저당권과 확정일자 효력일 차이를 노린 전세사기 수법

 

 

 

 

지난 글에서는 신탁회사, All 전세형 전세사기 수법에 대해 이야기 하였습니다. 이번에는 제도적 허점을 이용한 신종 전세사기 수법에 대해 알아보려고 합니다.

 

 

 

 

최근 아파트 등의 부동산 가격이 폭등하였고 전세 보증금도 덩달아 뛰어올라 서울 전용 18평 아파트의 전세가격이 평균 6억을 훌쩍 뛰어 넘는 것이 일반적이 되었습니다. 전세가격이 오를수록 전세사기를 당했을 때의 리스크가 상승하기 때문에 항상 조심하면서 전세계약을 체결할 필요가 있습니다.

 

 

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근저당권과 확정일자 효력일 차이를 이용한 전세사기 수법

 

 

 

 

 

 

임대인과 전세계약을 체결한 다음에는 반드시 확정일자를 받아야 하는데요, 확정일자란 전세계약이 계약을 한 날짜에 존재한다는 것을 공적으로 증명하는 것을 말합니다. 확정일자는 추후 전세로 들어간 집이 경매를 당하는 경우 우선변제권을 확보하기 위해 반드시 받아야 하는데, 확정일자가 없다면 우선변제권도 없으므로 전세보증금을 떼일 가능성이 상당히 높아집니다.

 

 

그런데 모든 제도에는 반드시 허점이 있다고, 확정일자를 받았다고 하여 완전히 안심할 수는 없습니다. 왜냐하면 근저당권과 확정일자의 효력일에 차이가 있기 때문입니다.

 

 

 

전세사기. 신탁회사 소유형

전세사기. 신탁회사 소유형

 

 

 

우리는 전세집을 알아볼 때 그 집의 부동산등기부등본을 떼어보고 근저당권이나 가압류 등이 있는지 먼저 살펴봅니다. 집을 알아볼 때 필수적인 상식이지요. 내가 들어갈 집에 근저당권이 설정되어 있다면 나중에 경매가 집행될 가능성이 있다는 것이고 근저당권이 설정된 금액에 따라서 전세보증금이 떼일 가능성이 있습니다.

 

 

부동산등기부등본을 확인해보고 근저당권이 없는 것을 확인하면 우리는 안심하고 전세계약을 체결하고 빠르면 당일, 늦더라도 다음날에는 주민센터에 가서 확정일자를 받을 것입니다. 그런데 여기에 치명적인 제도적 결함이 있는데, 확정일자의 효력은 확정일자를 받은 당일에 생기는 것이 아니라 그 다음날 발생하고 근저당의 효력은 근저당권 설정 당일에 발생한다는 것입니다.

 

 

 

 

 

 

따라서 아무리 부동산등기부등본을 보고 근저당이 설정되지 않았다는 것을 확인하고 전세계약을 체결하고 당일에 확정일자를 받더라도, 임대인이 전세계약 체결 직후 다른 사람으로부터 돈을 빌렸다고 하면서 근저당권을 설정해버리면 세입자는 후순위로 밀릴 수밖에 없는 것입니다.

 

전세사기 조심하세요. All 전세형

전세사기 조심하세요. All 전세형

 

일반적으로 세입자들은 한번 계약을 체결하면 그 뒤에 부동산등기부등본을 다시 확인하지 않기 때문에 전세집에 근저당권이 설정되었다는 사실을 알지 못하는 경우가 많이 있고, 나중에 경매가 시작되고 나서야 근저당권이 설정된 사실을 알게 됩니다.

 

 

그렇다면 이런 전세사기를 당하지 않으려면 어떻게 해야 할까요?

 

 

 

 

전세사기를 당하지 않는 방법

 

 

 

 

 

 

1. 잔금 입금을 최대한 늦게 하라

 

 

근저당권을 설정하려면 등기소에 가서 또는 인터넷 등기소에서 등기를 신청해야 합니다. 그런데 등기소의 업무는 오후 6시까지만 하기 때문에 잔금 입금을 6시 이후로 보내기로 정한다면 그 날에는 근저당권 등기 신청을 하기 어려워지기 때문에 전세사기를 방지할 수 있습니다.

 

 

 

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2. 잔금 지급 전에 부동산등기부등본을 다시 확인하기

 

 

만일 전세계약을 체결한 이후에 임대인이 근저당권을 설정했다면 부동산등기부등본에는 신청사건처리중이라는 문구가 나오게 됩니다. 따라서 이런 경우에는 절대 잔금을 주면 안되겠지요.

 

 

 

3. 전세계약서에 특약 작성하기

 

 

전세계약서에, “임대인은 임대차계약 목적물을 임차인에게 인도할 때 근저당권 등이 없는 상태로 인도해야 하며 잔금지급일 또는 임차인이 전입신고를 할 때까지도 근저당권 등의 권리 설정을 해서는 안된다”, “임대인이 이를 위반하면 임차인은 계약을 해지할 수 있고, 임대인은 임차인에게 이미 지급받은 계약금의 2배를 상환해야 한다” 라는 문구를 넣으면 사후적으로라도 구제를 받을 수있는 안전장치가 마련될 수 있습니다.

 

 

 

4. 전세금반환보증보험 가입하기

 

 

집주인이 전세보증금을 돌려주지 못하는 경우를 대비하여, SGI서울보증이나 주택도시보증공사(HUG)에서 운영하는 전세금반환보증보험에 가입하면 미연에 사태에 대비할 수 있습니다. 만일 집주인이 전세보증금을 주지 못하는 사고가 발생한 경우 서울보증이나 주택도시보증공사에서 대신 전세금을 지급합니다.

 

 

 

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