전세사기는 안정적인 주거환경이 절실한 세입자들에게 회복 할 수 없는 고통을 주는 악독한 범죄행위입니다. 전세사기의 유형에는 여러가지가 있으나 이번에는 신탁회사와 관련된 전세사기에 대해 포스팅하고자 합니다.
등기부등본에 웬 신탁회사가?
전셋집을 구하던 중 부동산등기부등본을 확인해보니 현재소유자는 집주인이라는 사람의 이름이 아닌 xx신탁회사인 경우가 있어서 당황스러운 적이 있으실 겁니다.
이런 경우 집주인이나 공인중개사 사무실에서는 아무런 문제가 없는 집이고, 전세계약을 하더라도 우선순위에는 문제가 없다는 식으로 임차인을 안심시키는 경우도 있습니다.
그런데, 도대체 신탁회사가 뭐하는 곳일까요?
신탁회사
신탁은 말 그대로 믿고 맡긴다는 뜻으로 어떤 사람이 그의 재산을 맡기면 신탁의 내용대로 신탁을 받은 자가 사용, 관리, 처분 등을 하고, 수익이 발생한 경우 수익자에게 주는 것을 말합니다.
부동산에서의 신탁이란 신탁할 재산으로 부동산을 주어 일단 신탁자의 소유로 한 뒤, 신탁자가 수탁 받은 부동산을 관리, 사용, 처분 등을 하여 만일 수익이 발생한 경우 위탁자가 지정산 수익자에게 교부하여 주고, 신탁 목적을 달성하면 다시 신탁자에게 소유권을 복귀시키는 제도입니다. 즉, 신탁회사란 이러한 신탁업을 하는 회사라고 보면 되겠습니다.
사실 부동산 신탁은 여러종류(담보신탁, 관리처분신탁, 분양관리신탁 등)가 있지만 보통 전세를 구하면서 마주칠 수 있는 신탁은 담보신탁일 것입니다.
담보신탁은 쉽게 말하면, 주택을 살 돈이 부족해 신탁회사에게 돈을 빌리면서 일단 소유권을 회사에게 넘기고, 빌린 돈을 모두 상환하면 다시 원래 소유자로 주택의 소유권이 환원 되는 것을 말합니다.
신탁등기가 되어있는데 계약은 누구와 해야하는지
신탁등기가 되었다는 것은 원 집주인과 신탁회사 사이에 신탁계약을 체결하였다는 의미이고, 신탁 목적 달성 전까지는 회사가 법적인 소유자 입니다. 그러므로 신탁등기가 되어있을 때는 원칙적으로 회사와 계약을 체결하는 것이 맞습니다.
그런데 소유자가 신탁사로 등기되어 있음에도 원래 집주인이라고 하는 자나 다른 제3자에게 전세금을 주게 되면 전세금 사고가 발생할 확률이 높아지는 것이지요.
반드시 신탁원부를 확인할 것
신탁계약을 체결하면 신탁 등기를 할 때 신탁원부라는 것이 들어갑니다. 신탁원부에는 신탁계약의 구체적인 내용이 적혀있는데, 신탁원부는 등기소에서 열람할 수 있습니다.
만일 신탁원부에 원래 집주인에게 부동산 계약을 체결할 수 있는 권한을 부여한 경우에는 원 집주인과 계약을 체결해도 됩니다.
그러나 등기부등본상 소유자가 신탁회사가 아닌 집주인으로 되어 있더라도 신탁등기가 되어 있으면, 반드시 신탁사로부터 계약체결의 동의 또는 확인서를 받아둬야 합니다. 그래야 추후 해당 주택이 경매를 당하더라도 전세 보증금이 부당하게 후순위로 밀리지 않습니다.
신탁회사를 낀 전세사기 방법
사기꾼들은 이렇게 신탁이라는 제도가 일반인들에게 생소하다는 점, 신탁의 효력을 잘 알지 못한다는 점을 이용하여 사기를 치는 것입니다.
예를 들자면, 신혼부부가 신혼집을 구하기 위해 신탁등기가 되어있는 집을 계약하고 전세금은 집주인에게 주었는데, 나중에 이사 가려고 보니 주택의 소유자는 신탁사였고 집주인은 이미 잠적하여 연락이 되지 않는 상황 등인데, 실제로 신혼부부나, 대학생, 사회초년생을 상대로 한 전세사기가 빈번하게 일어나고 있습니다.
신탁등기가 되어 있다면 일단 계약을 체결할 권한이나 전세금을 수령할 권리는 신탁사에 있는데 세입자들이 이러한 점을 모르는 것을 이용하여 전세금을 불법으로 수령하는 사기를 치는 것이지요.
사실 공인중개사는 신탁된 임대차목적물의 소유권에 관하여 중개대상물 확인 설명서에 ‘신탁원부’를 첨부해 그 법적 의미와 효력을 상세하게 설명해야 의무가 있습니다. 만일 이에 대한 법리를 알면서도 이를 세입자에게 알리지 않고 적극적으로 중개행위를 했다면 공인중개사에게도 사기죄의 책임이 있을 수 있고, 이러한 법리를 알지도 못한 채 무작정 중개행위를 하여 세입자에게 손해를 끼쳤다면 그 역시 책임에서 자유롭지 못할 것입니다.
정리
▶ 되도록 신탁등기가 되어있는 주택을 거래하지 말 것.
▶ 신탁등기가 되어있는 주택에서 계약을 체결할 수 있는 자는 원칙적으로 신탁회사다. 따라서 전세금을 집주인에게 주면 안되고 신탁회사에 줘야한다. 월세도 이와 같다.
▶ 신탁등기된 집을 거래 할 때는 반드시 신탁원부를 확인하여 계약을 체결할 권한이 누구에게 있는지 등을 확인 하여야한다. 신탁원부는 등기소에서 열람할 수 있다.
▶ 신탁등기 된 집을 거래할 때는 반드시 신탁회사의 동의, 확인서를 받아야 한다.
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