부동산 경매 후 유치권이 존속할까

부동산 경매를 하다 보면, 내가 낙찰 받으려는 부동산에 혹여나 법적인 문제가 남아 있으면 어떻게 하지? 라는 궁금증이나 걱정이 많이 듭니다. 보통 경매 후 낙찰을 받으면 부동산을 제한 하는 권리들이 싹 사라진 깨끗한 상태로 넘어오는데, 만일 유치권이 있다면 어떻게 될까요?

 

 

유치권

 

유치권은 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우 변제를 받을 떄까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 수 있는 권리를 말합니다.

흔히 공사중인 현장에 칸막이나 테이프로 둘러싸고 '유치권 행사중'이라고 써붙여 놓은 것을 볼 수 있는데 이것이 바로 대표적인 유치권의 사례입니다. 발주자가 공사업자에게 공사대금을 지급하지 못해 공사업자가 해당 공사대금을 받을 때까지 공사한 부분을 점유하고 있는 것입니다.

 

 

유치권의 성립요건

 

유치권이 성립하려면 다음의 요건을 가지고 있어야 합니다.

 

1) 타인소유의 동산,부동산 또는 유가증권이어야 한다.

2) 채권이 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이어야 한다. 예를들어 공사중인 현장에서 받지 못한 공사대금은 그 물건에 관하여 생긴 채권이라고 볼 수 있다.

3) 채권이 변제기에 도래해야 한다. 즉, 공사대금 지급시기가 되었는데도 그 대금을 지급하지 않은 상황이어야 한다.

4) 유치권자가 적법하게 목적물을 점유하고 있어야 한다. 때문에 불법행위에 의한 점유를 하는 경우에는 유치권이 성립하지 않는다.

5) 유치권을 배제하는 특약이 없어야 한다.

 

 

경매 이후 유치권이 존속하는지

 

경매 물건에 설정된 유치권은 등기 순위에 관계없이 매수인에게 인수됩니다. 민사집행법 제92조 제5항에 따르면 "매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다"고 규정하고 있기 때문입니다.

 

예를들어 어떤 부동산에 전세권-저당권-유치권-가압류의 순서대로 권리가 설정되어 있고 경매가 된다면, 저당권은 말소기준권리로서 경매 매수로 인하여 말소되고, 그 이후에 설정된 가압류도 말소되고, 1순위 전세권은 전세권자가 배당요구를 하는 경우에는 배당을 받고 말소가 됩니다. 그러나 유치권은 권리 설정 순서에 관계없이 말소되지 않기 때문에 경매의 매수인은 유치권을 인수하게 됩니다.

 

그러나, 경매개시결정등기 이후 점유를 이전받아 유치권을 취득한 사람은 경매절차에서 유치권을 주장할 수 없습니다(대법원 2005. 8. 19. 선고, 2005다22688 판결 등).

 

참고로, 경매 이후 유치권이 존속하더라도 유치권은 채권자가 점유를 하고 있어야 성립하기 때문에 점유를 잃으면 유치권도 소멸합니다. 점유를 잃은 사유가 타인의 불법적인 침탈로 인한 경우에도 유치권이 소멸한다는 것에 유의해야 합니다(대법원 2012. 2. 9. 선고 2011다72189 판결).

 

근저당권과 확정일자 효력일 차이를 노린 전세사기 수법

근저당권과 확정일자 효력일 차이를 노린 전세사기 수법

부동산 경매 절차 요약. 경매신청부터 배당까지

부동산 경매 절차 요약. 경매신청부터 배당까지