공인중개사 아닌 사람이 중개하면 처벌된다는 사실을 알고 계시나요? 무적격자 이면서도 집, 상가, 땅 등 부동산을 알선하고 중개수수료를 가져가는 사람들이 실제 존재합니다. 그런데 이들의 행위는 엄연히 공인중개사법 위반임을 알아야 합니다.
공인중개사 아닌 사람의 중개행위 처벌
부동산 중개업을 하려는 사람은 관할 시장, 군수, 구청장에게 개설등록을 해야 합니다(공인중개사법 제9조). 그러나 중개사무소에 대한 개설등록을 하지 않고 중개업을 하면 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금에 처하게 됩니다. 즉, 공인중개사가 아닌 사람이 중개행위를 하면 형사처벌을 받는다는 의미입니다.
이에 대해 법원 판례에서도 "중개사무소 개설등록을 하지 않고 중개업을 한 자를 처벌하는 공인중개사법 제9조 및 제48조의 취지를 볼 때 공인중개사가 아니어서 애초에 중개사무소 개설등록을 할 수 없는 사람이 부동산중개업을 하는 경우 형사처벌의 대상이 된다고 판시하고 있습니다.
따라서 아무리 공인중개사 사무실에서 근무하는 중개보조원이라고 하더라도 중개보조원의 이름으로는 중개행위를 할 수 없고 반드시 공인중개사의 이름으로 중개를 해야 합니다. 만일 중개보조원이 공인중개사의 명의를 이용하여 사실상 보조원이 중개행위를 한다면 이 또한 처벌의 대상이 됩니다.
부동산 컨설팅 업체가 중개행위를 한 경우도 처벌되는지
부동산 공인중개사무소가 아닌 부동산 컨설팅 업체들이 많이 있습니다. 이들은 수요자에게 알맞은 부동산을 물색하고, 수익적 운용, 처분 등 사실행위를 할 뿐만 아니라 법률행위에 대한 컨설팅까지 하고 있습니다.
그런데 문제는 이들 컨설팅업체가 하는 일과 부동산중개업 사이의 경계가 모호하다는 것입니다. 컨설팅업체가 수요자들이 찾는 부동산을 물색하고 연결해주는 행위가 공인중개사법에서 규정하는 알선에 해당할 여지가 많기 때문입니다.
말이 좋아 컨설팅이지 실제로는 매수인의 조건에 맞는 부동산을 탐색하고 매도인을 만나 거래 조건에 대한 협상을 하는 것이고, 결국 매수인과 매도인을 연결하는 중개 내지 알선행위를 하게 되는 것입니다.
부동산 컨설팅 업체의 행위가 공인중개사법에서 말하는 알선행위에 해당하여 불법이 되는지에 대하여 법원은 "부동산 중개행위가 부동산 컨설팅 행위에 부수하여 이루어졌다고 하여 이를 공인중개사법에서 말하는 중개업에 해당하지 않는 것은 아니다"라고 판시하였고, 이어서 "허가를 받지 않고 부동산 컨설팅 행위에 수반하여 부동산을 중개한 행위를 유죄로 인정한다"라고 판단하였습니다(2006도7594판결).
그리고 어떤 행위를 알선·중개행위로 보아야 하는지에 대해서도 법원은 "사회통념상 거래의 알선 중개를 위한 행위로 인정되는지 여부에 따라 결정되어야 하고, 중개행위를 업으로 하는 자가 그에 더하여 이른바 부동산 컨설팅을 한다면 이는 중개행위에 해당한다"라고 판시하였습니다(대법원 2005. 10. 7. 선고 2005다32197 판결, 대법원 2006 1. 13. 선고 2005도6851 판결, 대법원 2007. 1. 11. 선고 2006도7594판결 등).
또한, 법을 위반하여 중개사무소 개설등록을 하지 않고 중개업을 한 자는 형사처벌을 받을 수 있음과 더불어 중개행위에 따른 수수료나 보수 약정도 무효라고 판시하였습니다(대법원 2010. 12. 23. 선고 2008다75119 판결).
공인중개사만 중개행위를 할 수 있도록 정한 이유
공인중개사법에서 공인중개사만이 부동산 중개행위를 할 수 있도록 한 취지는, 부동산 중개행위는 국민의 실생활과 법적인 권리의무에 직접적으로 영향을 미치는 중요한 것이기 때문에, 일정한 자격을 갖추고 중개사무소 개설등록을 한 자만이 중개업을 할 수 있도록 한 것입니다. 또한 공인중개업무도 일종의 전문 업종이기 때문에 부동산 중개업을 건전하게 육성하고 거래질서를 확립하기 위한 이유도 있습니다.
예를 들면 의료행위는 현행법상 의사만이 할 수 있도록 규정하고 있는데, 이는 국민의 생명, 신체의 안전과 보호를 위해 무적격자의 의료행위를 금지하고 이를 위반하는 경우 엄한 처벌을 하고 있는 것과 비슷하다고 보면 됩니다.
마치며
위에서 설명한 판결의 영향인지 실무상 부동산 컨설팅 업체들은 물건의 물색, 법적 자문 행위들을 담당하는 외형을 보이면서 실제로는 알선, 중개 행위를 수행하고 매매, 임대차 등의 부동산 거래 계약은 자기들과 연결되어 있는 공인중개사를 통하여 진행하기도 합니다. 그러나 이는 외형만 공인중개사법에 위반되지 않도록 하는 것에 불과할 뿐 실제로는 컨설팅 회사 본인이 부동산 거래를 중개하는 것이기 때문에 고발이 되거나 법적 다툼으로 이어지게 된다면 공인중개사법 위반으로 처벌을 받을 가능성이 있습니다.
▼참고 글▼
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