주택임대차보호법은 아시다시피 국민의 주거생활의 안정을 보장하기위해, 좁게 말하면 임차인의 안정적인 주거생활을 보고하기위해 제정된 법률입니다. 따라서, 임차인이 살고있는 집이 경매에 넘어가는 경우 소액 임차인을 보호할 필요가 있어서 이를 보호하는 조항도 주택임대차보호법 내에 존재합니다.
임차인 A는 임대인 B와 임대차 계약을 체결하고 그 집을 임차하여 살던 도중, 해당 집의 근저당권자 C가(임대인 B의 채권자) 갑자기 경매를 진행하는 경우, 임차인 A는 그 집에 그대로 살 수는 있는 것인지, 임대인 B에게 지급한 임차보증금을 돌려받을 수 있을지 불안해 할 수 있습니다.
1. 대항력있는 임차인이 반드시 경매절차에 참가해야하는지?
물론, 일반적인 경우라면 임차인 A는 경매로 인해 집주인이 변경되더라도 임차보증금을 돌려받지 못한 이상 임대차계약에서 정한 기간대로 살고 있던 집에서 살 수 있습니다. 이 때 그 집에서 계속 살 수 있음을 주장할 수 있는 권리가 바로 '대항력'(주택의 인도 + 전입신고)입니다. 그리고 그 대항력에 확정일자까지 갖추면 다른 채권자들보다 먼저 변제를 받을 수 있는 권리인 우선변제권도 갖출 수 있습니다 (다만 여기서 우선변제권이 최우선변제권이라는 의미는 아닙니다).
상황은 여러가지가 있겠지만(대항력을 갖춘 날짜, 가압류, 근저당권의 순서에 의해), 대항력을 갖춘 날짜가 근저당권 등의 권리보다 앞서는 경우(참고로 우선변제권의 순위는 근저당권자와 동순위), 경매에서 해당 집을 낙찰받은 매수인에게 기존 임대차계약에서 정한 날짜까지 살 수 있다고 대항 할 수 있습니다.
경매가 개시 된 때에 대항력을 갖춘 임차인은 크게 두가지 선택을 할 수 있습니다. 경매 및 배당에 참여하여 배당금을 받고 집에서 나올 것이냐, 아니면 배당요구를 하지않고 대항력을 행사하여 기존 계약대로 그대로 살 것이냐 입니다. 만일 배당절차에서 온전하게 보증금을 받을 수 없다면 대항력을 행사하는 것도 방법이 될 수 있을 것 같습니다. 왜냐하면 경매절차에서 배당을 받지 않고 대항력을 행사하면, 해당 계약과 임차보증금은 경매의 경락인(매수인)에게 귀속되기 때문입니다.
2. 소액 임차인에게 최우선변제권이 있다?
일반적으로 경제적으로 여유있는 사람은 상대적으로 높은 임차보증금을 부담하겠지만 그렇지 못한 사람들은 그보다 적은 임차보증금으로 집을 임차하여 살고 있을 것입니다. 이렇게 적은 임차보증금을 부담하여 살고있는 경제적 약자들을 위해 주택임대차보호법은 '최우선변제권'을 보장하고 있습니다. 최우선변제권은 말 그대로 다른 사람들 보다 가장 먼저 변제를 받을 수 있는 권리이며, 부연하자면 일정한 금액 이하로 임차한 자에게는 법에서 정한 금액 한도 내에서 어떤 자들보다도 먼저 변제받을 수 있는 권리가 부여된다는 것입니다 (물론 최우선변제권도 대항력을 취득한 임차인에게만 해당됩니다).
주택임대차보호법
제8조(보증금 중 일정액의 보호)
① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(擔保物權者)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다.
주택임대차보호법 시행령
제10조(보증금 중 일정액의 범위 등)
① 법 제8조에 따라 우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위는 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하로 한다.
1. 서울특별시: 5천만원
2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시: 4천300만원
3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시: 2천300만원
4. 그 밖의 지역: 2천만원
② 임차인의 보증금 중 일정액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선변제권이 있다.
제11조(우선변제를 받을 임차인의 범위)
법 제8조에 따라 우선변제를 받을 임차인은 보증금이 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다.
1. 서울특별시: 1억5천만원
2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시: 1억3천만원
3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시: 7천만원
4. 그 밖의 지역: 6천만원
최우선변제권의 범위 및 금액을 표로 정리하면 아래와 같습니다.
위 법령 및 표의 내용을 참고하셔서 최우선변제를 받을 수 있는 범위에 해당 되는지 그리고 받을 수 있는 최우선변제 금액이 얼마인지를 확인하여 집이 경매에 넘어가는 경우 임차인에게 가장 유리할 수 있는 전략을 세우시기 바랍니다.
사족을 붙이자면 여러번의 개정을 통해 최우선변제권을 행사할 수 있는 임차보증금의 상한을 올렸고 최우선변제 금액도 상승시킨 것은 맞지만, 법 개정을 통한 기준의 상승률 보다 현재 부동산 가격 상승률이 훨씬 높은 현재의 상황에서, 소액 임차인을 보호하기 위해 만든 최우선변제권 제도가 얼마나 실효성이 있는지는 의문입니다.
* 해당 글은 글쓴이 개인의 의견이므로 구체적인 사안에 대하여는 법률 전문가의 도움을 받으시기 바랍니다.
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