전월세 신고제의 주요내용

728x170

최근 전월세신고제가 시행되면서(2021.06.01.) 전월세상한제, 계약갱신요구권, 전월세신고제의 이른바 임대차 3법이 모두 시행하게 되었습니다.

1. 전월세신고제의 제정

임대차 3법 중 전월세상한제와 계약갱신청구권은 주택임대차보호법의 개정을 통해, 전월세신고제는 부동산 거래신고 등에 관한 법률의 개정을 통해 이루어졌습니다.

법 개정으로 정부는 임차인의 권리 보호가 한층 더 향상될 것이라고 예측하고 있는데요,
특히 전월세(임대차) 신고제는 임대차 계약 당사자가 임대기간, 임대료 등의 계약내용을 신고하도록 하여 임대차 시장 정보를 투명하게 공개하고 임차인의 권리를 보호하기 위해 도입되는 제도입니다.

2. 전월세신고제 개요(임대차 신고제)

① 신고의무자 : 임대인 및 임차인이 계약 체결일로부터 30일 이내에 공동신고.
② 신고대상 주택 : 주택임대차보호법 상 주택.
③ 신고대상 계약 : 대통령령으로 정하는 지역에서 대통령령으로 정하는 금액을 초과하는 계약.
④ 신고 장소 : 주민센터, 온라인 신고(부동산거래관리시스템)
⑤ 위반 시 제재 : 미신고 또는 거짓신고 시 100만원 이하의 과태료

3. 전월세 신고 및 신고 의제

원칙은 임대인 및 임차인이 계약체결일로부터 30일 이내에 공동으로 신고하여야 합니다. 그러나 신고의 편의를 위해 당사자 중 1인이 날인된 계약서를 제출하여 신고할 수 있습니다(부동산거래신고법 제3조 제1항, 제2항).

또한, 주민등록법상 전입신고를 하는 경우 임대차 계약서를 첨부하면 임대차 계약 신고를 한 것으로 의제되고(부동산거래신고법 제6조의5 제1항), 임대차 신고시 계약서를 제출한 경우 주택임대차보호법에 따른 확정일자가 부여되는 것으로 의제됩니다(부동산거래신고법 제6조의5 제3항). 그리고 주택 임대사업자가 임대차 계약 신고를 하는 경우에도 부동산거래신고법에 따른 임대차 신고를 한 것으로 의제됩니다(부동산거래신고법 제6조의5 제2항).

전월세신고는 주민센터에서 가능하고, 부동산거래관리시스템, (https://rtms.molit.go.kr)을 통해 신고하는 것도 가능합니다. 온라인으로 신고할 경우에는 계약서를 pdf, jpg 파일 등으로 변환하여 신고할 수 있습니다.
전월세 신고의 편의를 위해 계약 당사자로부터 위임을 받은 자가 임대차 계약 신고서의 작성 및 제출 대행을 할 수도 있습니다.

4. 신고대상 주택

전월세 신고의 대상이 되는 주택은 기본적으로 주택임대차보호법 상 주택이고, 쉽게 말하면 주거를 목적으로 한 주거용 건물은 거의 다 대상이 됩니다. 주택임대차보호법상 주택에 대하여 판례는 「임대차계약체결 당시의 실제 용도, 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차 목적물의 구조와 형태 등 구체적인 상황을 고려해서 합목적으로 판단」한다고 판시하고 있습니다.

5. 신고대상 지역, 금액 등

신고대상 지역은 수도권(서울, 경기도, 인천)전역, 광역시, 세종시 및 도(道)의 시(市) 지역으로 규정하였습니다. 그 외의 지역은 임대차 거래량이 작고 소액 계약 임대차 비중이 높아 상대적으로 신고의 필요성이 낮아 신고대상에서 제외하였습니다.

신고금액은 6천만원을 초과하거나 월차임 30만원을 초과하는 임대차 계약으로 규정하였는데, 이는 최우선변제를 받을 수 있는 임차보증금의 최소금액이 6천만원인 점을 고려한 것입니다.

신규계약, 갱신계약 모두 신고하여야 함이 원칙이지만, 계약금액의 변동이 없는 갱신계약은 신고대상에서 제외되었습니다. 따라서 증액되는 갱신계약인 경우에는 신고대상에 포함됩니다.

6. 신고내용

신고내용은 임대인·임차인의 인적사항, 임대 목적물 정보(주소, 면적 또는 방수), 임대료, 계약기간, 체결일 등이고, 갱신계약의 경우 종전 임대료, 계약갱신요구권 행사여부를 추가해야 합니다.

7. 위반 시 제재 및 과태료 부과기준

임대차 계약을 미신고하거나 거짓으로 신고하는 경우에는 100만원 이하의 과태료를 부과합니다(부동산거래신고법 제28조 제5항 제3호). 국토교통부 공표자료에 따르면, 거짓신고의 경우에는 100만원을 부과하고, 미신고의 경우 계약금액 규모가 작고, 신고 해태 기간이 짧을수록 과태료를 최소 4만원까지 낮추는 등 차등적으로 부과할 예정이라고 합니다.

다만, 새로운 제도의 도입 및 국민들의 적응기간을 감안하여 시행일(2021.06.01.)로부터 1년(2022.05.31.)동안은 과태료를 부과하지 않는 계도기간으로 운영됩니다.