[주택임대차 보호법] 계약갱신요구권과 그 행사 범위는 ?

 

계약갱신요구권이란

최근 주택임대차보호법이 개정되며 계약갱신요구권이 화두가 되고 있습니다. 오늘은 계약갱신요구권이 무엇인지 그리고 그 행사는 어떻게 해야하는지 공유하고자 합니다.

 

1. 계약갱신요구권이란?

계약갱신요구권이란 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월전까지의 기간에 계약갱신을 요구할 경우 임대인은 정당한 사유없이 거절하지 못한다는 것입니다(법 제6조의3).

임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있고, 이 경우 갱신되는 임대차 기간은 2년으로 봅니다. 그리고 이 때 차임 및 보증금 증액 상한은 5% 입니다.

임대인이 거절할 수 있는 정당한 사유는 다음과 같고, 보통 문제가 되는 것은 8.번의 사유인 것 같습니다.

1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우 5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우    가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그        계획에 따르는 경우    나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우    다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

임대인이 본인 또는 본인의 자녀가 살 것이라며 임차인의 계약갱신요구를 거절하지만 실제로는 새로운 임차인을 들여 법에서 정한 차임과 보증금 증액 상한(5%)를 회피하는 경우가 더러 있는 것 같습니다.

 

 

 

2. 계약갱신요구권의 범위

임차인이 계약갱신요구권을 행사한 이후 해당 주택의 소유권이 변경된 경우, 계약갱신요구권이 여전히 유효한지 문제가 될 수 있습니다.

이에 관하여 최근 법원의 판결이 나왔는데, 법원은 "개정 주택임대차보호법의 도입취지, 계약갱신요구권의 법적 성질, 실제 거주 사유라는 거절 사유의 특성 등을 볼 때 실제 거주를 이유로 한 갱신거절 가능 여부는 임차인이 계약갱신을 요구할 당시의 임대인을 기준으로 봄이 상당하다. 임차인이 소유권이전등기가 경료되기 전에 계약갱신요구권을 행사하였고, 종전 임대인 측에게는 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 각호의 정당한 사유가 존재하지 않는다면, 임차인의 계약갱신요구권의 행사로 인하여 주택임대차보호법 제6조의3 제3항에 따라 갱신되었다 할 것이고, 그 후에 임차목적물을 양수한 자들은 자신들의 실제 거주를 이유로 이를 거절할 수 없다."고 판시하였습니다(수원지방법원 2020가단569230 판결).
즉, 계약갱신요구권은 계약갱신을 요구할 당시의 임대인을 기준으로 판단한다는 것입니다.

 

3. 계약갱신요구권의 행사 방법

 

딱히 정해진 방법은 없고 구두, 문자, 메일로 하여도 무방합니다. 그러나 언제나 그렇듯 그 행사를 증명하는 것이 문제입니다. 문자나 메일도 좋지만 상대방이 못받았다거나 받은적이 없다고 잡아떼는 경우도 있고 예기치 못한 오류로 전송되지 못하는 경우도 있기 때문에 가급적이면 내용증명을 통해 행사하는 것이 추후 불필요한 위험을 줄일 수 있을 것입니다.

 

[주택임대차 보호법] 계약갱신요구권과 묵시적갱신의 차이는?

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* 해당 글은 글쓴이 개인의 의견이므로 구체적인 사안에 대하여는 법률 전문가의 도움을 받으시기 바랍니다.