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법률 팁

인도명령 - 경매 낙찰 이후 점유자가 안나가는 경우

by 달팽이는 작가가 되고 싶지 2022. 4. 30.
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부동산 경매로 낙찰을 받았는데 점유자가 안나가는 경우가 허다합니다. 이럴 때는 인도명령, 명도소송 등의 방법을 사용할 수 있는데, 이번에는 인도명령에 대해 알아보려고 합니다.

 

 

 

1. 인도명령이란

 

부동산 경매에서 낙찰을 했는데도 기존 점유자가 퇴거하지 않고 그대로 있는 경우가 더러 있습니다. 이럴 때 명도소송 또는 인도명령을 생각해 볼 수 있는데, 인도명령은 명도소송보다 신속하게 낙찰된 부동산을 인도받을 수 있어서 실무에서 많이 쓰이고 있는 절차입니다.

 

즉 인도명령은 법원이 부동산경매절차에서 부동산을 낙찰받고 대금을 납부한 매수인의 신청으로 점유자로 하여금 부동산을 그 매수인에게 인도하라고 명령하는 것을 말합니다.

 

인도명령은 매수인이 대금을 지불한 이후 6개월 이내에 신청해야 합니다.

 

 

2. 기존 점유자가 물건을 가져가지 않는 경우

 

인도명령은 낙찰된 부동산을 매수인에게 인도하기 위해 사용하기도 하지만, 기존 점유자가 자신의 물건을 가져가지 않은 경우에도 활용할 수 있습니다.

 

어떻게 보면 자신의 물건을 그대로 놓고 나가버리면 부동산을 온전하게 제대로 인도하지 않은 것이기도 하고, 아무리 내 소유의 부동산에 있는 물건이라도 그것이 타인의 물건이라면 그것을 임의로 처분하면 손괴죄의 위험이 있기 때문에, 법적인 절차로 해당 물건을 치울 필요가 있습니다.

 

때문에, 인도명령을 통해 기존 점유자가 놓고 간 물건을 집행관의 입회하에 다른 장소(유료 창고)에 맡겨 부동산을 온전하게 사용할 수 있도록 할 수 있습니다. 창고의 사용은 유료이기 때문에 일단 인도명령을 신청한 자가 비용을 부담할 수 밖에 없는데, 점유자가 이에 대한 비용을 지불하지 않으면 그것을 채권으로 하여 소송을 제기하고 판결문을 받으면 창고에 보관한 물건에 대한 강제집행을 진행할 수 있습니다.

 

 

3. 인도명령의 절차

 

인도명령 절차를 간략히 나타내면 다음과 같습니다.

 

1) 인도명령신청

 

- 매각대금을 납부하고 인도명령신청서와 부동산 목록 2부를 작성하여 인지대와 송달료를 납부하고 인도명령신청서를 제출한다. 

- 신청서 제출은 대금 납부한 뒤 6개월 이내에 해야 한다.

 

2) 인도명령 심리 및 심문

 

- 채무자나 소유자 이외의 점유자에 대한 인도명령은 심문절차를 거쳐야 한다. 그러나 이미 심문절차를 거쳤거나 대항할 권원 없이 점유하는 것이 명백한 경우에는 심문 절차를 생략할 수 있다.

 

3) 인도명령결정

 

- 인도명령을 신청한 이후 보정명령 등이 없다면 약 10일 이후에 인도명령결정이 나온다.

 

4)인도명령 위임

 

- 상대방이 인도명령을 따르지 않으면 인도명령결정문, 인도명령송달증명원을 받아서 집행비용을 법원에 예납하고 집행관에 집행을 위임한다.

 

5) 강제집행 절차

 

- 집행관과 집행일과 현장 등에 대해 협의한다.

- 집행대상 부동산에 물건과 사람이 없는 경우에는 성인 2명 이상 입회하에 입주를 진행한다.

- 만일 집행대상 부동산에 물건만 있고 점유자는 없는 경우에는, 성인 2인의 입회하에 물건목록을 작성하고 물건을 반출하여 유료창고에 맡긴다. 만일 점유자가 창고비용을 내지 않으면 창고비용을 청구하는 소송을 제기하여 판결문을 받고, 강제집행(경매)를 진행한다.

- 집행대상 부동산에 물건과 점유자가 있는 경우에는, 성인 2인의 입회하에 물건을 외부에 반출한다.

 

 

4. 결론

 

인도명령은 명도소송을 거칠 필요 없이 점유자를 퇴거시킬 수 있는 조치이므로 실무에서 자주 활용되는 제도입니다. 그런데, 인도명령을 받고도 이에 응하지 않는 점유자들이 많이 있으며 계속 강경하게 버티면서 퇴거하지 않는 경우에는 상당히 애를 먹기도 합니다. 또한, 물건을 가지고가지 않는경우 유료창고에 보관을 할 수 있고 그 비용을 채권으로 하여 집행권원을 받아 보관된 물건 등에 강제집행을 하여 보전을 받을 수 있을지는 몰라도 실제로 보관된 물건이 경제적가치가 있을지는 미지수이고, 소송비용, 경매비용, 보관비용 및 상당한 시간이 발생한다는 문제, 상대방의 변제능력이 문제가 될 수 있습니다.

 

따라서 꽤 많은 경우 상대방에게 강제집행을 하여도 비용을 회수할 수 없는 경우가 많고 상당한 비용과 시간이 소요되기 떄문에 실무에서는 적당히 보상비를 지급하여 합의를 하는 경우가 많습니다. 그러므로 법적절차를 통해 해결하는데 드는 비용과 시간을 고려하여 적절하게 합의를 진행하는 것도 방법이 될 수 있습니다.

 

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