사랑하는 사람과 소중한 가정을 이루어, 가장 행복함을 느낄 때가 신혼이 아닌가 싶은데요, 그런데 이들을 대상으로 한 깡통전세, 전세사기가 여전히 기승을 부리고 있어서 전세를 구할 때 유의해야 합니다.
1. 깡통전세란 무엇일까요?
깡통전세란 주택의 전세보증금이 매매가격과 비슷한 수준 내지는 그 이상 이어서, 주택을 매도하더라도 전세보증금을 줄 수 없는 전세를 말합니다. 보통 전세가액 및 주택담보대출금의 합이 매매가액의 80%가 넘으면 깡통전세라고 부르고 있습니다. 집을 탈탈 털어봐야 속이 비었기 때문이지요.
예를들면 전세보증금 2억을 주고 들어간 아파트가 갑자기 매매가격이 1억 5천만원으로 떨어진 경우, 집주인이 그 아파트를 팔아도 임차인에게 전세보증금을 돌려줄 수가 없는 것입니다.
그리고 이러한 현상이 발생하면 임차인들은 재계약 시에 집주인에게 보증금을 낮춰서 재계약 하자고 요구할 테지만 집주인들은 돌려줄 돈이 없다고 잡아떼고는 합니다. 이 때문에 재계약, 보증금 관련 분쟁이 끊이지 않고 있지요.
더욱이 이런 일이 발생하면 상대적으로 모아놓은 자산과 사회경험이 적은 신혼부부들에게는 치명적으로 작용 할 수 있습니다.
최근에도 대전에서 다가구 주택을 중심으로 깡통전세에의한 피해사례가 발생했는데, 피해규모만 100여가구에 달하며 피해액도 수억대에 달한다고 합니다. 이들이 깡통전세 사기를 벌인 수법은, 바지사장을 내세워 신혼부부 등 임차인과 전세계약을 체결하게 한 다음, 해당 주택을 경매로 넘겨 수익을 얻으면 다시 신축 주택을 매수하는 행위를 반복했다고 합니다.
임차인 입장에서는 임대인과 공인중개사의 말만 믿고 전세계약을 체결할 수 밖에 없는데, 어떻게 보면 자세한 속사정은 모르는 상태에서 큰돈이 오가는 깜깜이 계약을 체결하는 셈이 됩니다.
2. 깡통전세가 생기는 이유
깡통전세는 전국 각지에서 빈번하게 발생하고 있는데요, 깡통전세가 발생하는 원인은 여러가지가 있습니다.
첫째, 갭투자를 하기위한 무리한 투자
주택을 구매할 때 대부분을 본인의 재산으로 하지 않고, 주택의 매매가액과 전세보증금의 차이만큼만 투자하고 집값이 오르면 차익을 실현하거나, 이렇게 사들인 주택을 임대하여 월세를 받으며 수익을 얻는 것을 갭투자라고 합니다.
금리가 굉장히 낮은 편이라 대출을 받아도 이자 부담이 그리 크지 않고, 이자가 많이 발생한다고 해도 갭투자로인한 수익이 이자 비용보다 높은 경우에는 충분히 갭투자를 할 유인이 발생하게 됩니다.
그런데 더욱 문제는 깡통을 넘어서 무자본으로 부동산을 대량 매수하는 다주택자 및 임대사업자들인데, 그들은 다른 집의 전세보증금을 받아 그 돈으로 또 다른 집을 매수하고 이러한 형태의 거래를 반복하며 주택 보유를 늘립니다. 경제가 호황이라서 주택가격이 계속 증가하거나 이자나 세금부담이 늘어나지 않는다면 괜찮겠지만, 그렇지 않으면 그로인한 피해는 고스란히 세입자들의 몫이 되는 것입니다.
둘째, 경기침체로 인한 역전세
수도권의 주택 매매가는 연일 상승하고 있는 추세이지만 지방 중소도시 같은 경우에는 계속되는 경기침체로 인해 부동산 가격이 낮아지는 경우도 많이 있습니다. 때문에 주택 매매가액이 전세보증금보다 낮아지는 역전세가 발생하여 깡통전세가 발생하는 것이지요.
셋째, 정부규제
문정부 출범 이후 연속적인 부동산 규제가 이어지고 있었는데 정부의 바람과는 다르게 오히려 부동산 경기가 과열되며 주택가격이 치솟는 현상이 발생하고 있습니다.
거기에 최근 임대차3법이 시행되었는데, 원래 임차인의 안정적인 주거 확보를 위해 시행된 정책이지만 오히려 전세 물량이 대폭 축소되어 품귀현상이 일어나고 있고, 전세보증금 제한 규정을 두었지만 이마저도 시중 전세보증금을 대폭 상승시키는 요인이 되고 말았습니다.
이처럼 전세물량의 급락과 전세가격의 급등은 자연히 깡통전세의 위험을 상승시킬 수 밖에 없습니다.
3. 깡통전세를 피하려면?
1) 부동산 등기부 등본은 무조건 확인
부동산 거래 시 등기부등본 확인은 필수 중의 필수 사항입니다. 등기부등본에서 반드시 확인해보아야 할 것은 등기부등본에 기재된 집주인과 실제 계약을 체결하러 나온 사람이 일치하는지 여부입니다.
부동산 등기부 등본 갑구에는 소유권 관련 사항이 기재되도록 되어있는데, 여기에 가압류나 압류가 설정되어 있는지 반드시 확인해야합니다. 가압류가 설정되어 있다면 추후에 언제든지 경매가 개시될 가능성이 있기 때문입니다. 그리고 등기부등본 을구에는 저당권 등 사항이 기재되어 있는데 가장 좋은 것은 근저당권이 설정되어 있지 않은 깨끗한 주택을 거래하는 것입니다. 그런데 실제 거래에서는 여러가지 사정으로 근저당권이 설정된 집을 거래할 수밖에 없는 사정도 있을 텐데, 그런 경우에도 적어도 근저당권 설정 금액이 해당 주택의 예상 매매 가액에 비해 높은 지 여부를 살펴봐야 합니다.
2) 전세금 반환 보증보험 가입하기
대부분의 임차인들은 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 큰 낭패를 보는데, 이러한 고민을 해결하기 위해 시행되고 있는 것이 바로 전세보증보험입니다. 전세보증보험은 전세계약 종료 후 임대인이 전세보증금을 반환할 수 없는 경우 임차인에 대한 전세보증금 반환 책임을 보증기관에서 대신 지는 상품을 말합니다
현재 전세보증보험 상품을 운영하고 있는 곳은 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 총 3곳입니다.
우선, 한국주택금융공사(HF)의 경우 가입 조건이 다른 상품들 보다 제한적입니다. 전세대출상품인 전세자금보증 이용자들만 가입이 가능합니다. 따라서 상대적으로 보증료율이 저렴한 편이지만 가입기간이 짧다는 단점 등이 있습니다. 때문에 보통은 주택도시보증공사나 SGI서울보증에서 전세보증보험을 가입하고 있는 것으로 보입니다.
※ 기타 자세한 요건 등은 각 금융기관 홈페이지에서 확인하실 수 있습니다.
3) 확정일자 부여 및 대항력 구비는 필수
너무나도 당연하지만 임대차 계약서 작성 이후 확정일자 부여받는 것은 필수입니다.
확정일자란 그 날짜 현재 그 문서가 존재하고 있었다는 사실을 증명하기 위하여 임대차계약서의 여백에 기부(記簿)번호를 기입하고 확정일자인을 찍어 주는 것을 말합니다. 확정일자는 첫째 임대차계약서에 공증기관에서 확정일자인을 찍어 주는 방법, 둘째 임대차계약서에 법원·등기소의 공무원이 확정일자인을 찍어 주는 방법, 셋째 읍·면·동사무소의 공무원이 확정일자인을 찍어 주는 방법에 의하여 부여받을 수 있는데, 보통은 주민센터(동사무소)에가서 확정일자를 받는 것이 편하고 일반적입니다.
확정일자를 부여받아야 하는 이유는 확정일자를 부여받아야 추후 주택이 경매될 경우 후순위 담보권자나 일반채권자에 우선하여 배당받을 수 있는 우선변제권이 발생하기 때문입니다.
또한 대항력도 당연히 갖추어야 하는데 대항력은 임차인이 제3자, 즉 임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다(주택임대차보호법 제3조제1항). 이 대항력은 ① 주택의 인도와 ② 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 대항력이 생깁니다(주택임대차보호법 제3조제1항). 대항력을 갖추어야 하는 이유는 추후 집주인이 바뀌거나 해당 주택이 경매가 될 경우에도 계약이 종료될 때까지 그리고 임차보증금을 반환 받을 때까지 계속 거주할 수 있기 때문입니다.
* 해당 글은 글쓴이 개인의 의견이나 정보제공 목적으로 작성된 것으로 구체적인 사안에 대하여는 법률 전문가의 도움을 받으시기 바랍니다.
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