코로나19가 벌써 2년째 기승을 부리고 있습니다. 이런 불가항력적 재난으로 수 많은 상가의 상인들이 고통을 받고 있는 가운데 임대차 계약에 따른 월세 부담은 이미 감내할 수 있는 수준을 넘어선지 오래 입니다.
1. 상가 임대차 계약의 구속력
건물주와 임차인 사이의 상가임대차 계약은 원칙적으로 임차인은 계약기간 동안 상가를 이용하며 월차임을 임대인에게 납부할 의무가 있고 임대인은 임차인이 상가를 사용수익할 수 있도록 하여야 합니다.
그런데 코로나19의 여파로 유동인구가 줄어들고, 정부의 거리두기 규제도 있어서 상인들의 장사가 전혀되지 않아 상가 월세를 낼 수 있는 여건이 전혀되지 못하고 있습니다.
그런데도 임차인은 임대차 계약의 구속력 때문에 임대차계약을 유지할 수 밖에 없고, 건물주에게 월세를 지급하기 위해 은행 대출을 받으며 근근히 연명하는 실정 입니다.
임차인이 계약을 유지할 수 밖에 없는 이유는 바로 계약의 구속력 때문인데, 당사자간 계약을 일단 체결하면 계약의 내용에 구속을 받는 것을 의미합니다. 구속력이라고 표현해서 거창한 것은 아니고 계약상 의무인 것입니다.
계약을 체결하고 이를 해지하기 위해서는 법에서 정한 법정해지권이나, 계약 시 당사자 간 약정에 의한 약정해지권에 따라야 합니다.
그런데 단순한 매출부진은 일반적인 법정해지권에 해당하지 않고 약정해지권에 기대야하는데, 보통 임대차 계약을 할 때 "매출부진 시 임차인은 임대차계약을 해지할 수 있다"라는 조항을 넣지는 않지요..
때문에 임차인은 매출부진의 사정이 있어도 마음대로 임대차계약을 해지 하지 못하고 울며겨자먹기로 계약을 유지할 수 밖에 없는 것입니다.
2. 상가임대차보호법상 차임 증감청구권
상가임대차보호법에는 코로나 등으로 매출이 급감하는 사정이 있어도 상가 임대차계약을 해지할 수 있도록 하는 조항은 없습니다. 다만 상가임대차보호법 제11조의 경제사정 변동으로인한 차임 증감 청구권이 인정될 수 있습니다.
제11조(차임 등의 증감청구권) ① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.
그런데 최근 코로나로 인한 매출급락의 사정은 불가항력에 해당하여 상가 임대차 계약을 해지 할 수 있다는 판례가 나왔습니다.
3. 코로나로 인한 매출 급감이 불가항력에 해당하여 상가임대차 계약을 해지 할 수 있다는 판례
1) 사건의 배경
A는 2011년경부터 악세사리 도·소매 사업을 해오던 A사는 2019년 5월경 B와 상가임대차 계약을 맺고 서울 명동 소재 상가건물 1층에서 사업을 운영했습니다.
A와 B가 체결한 임대차 계약의 조건은 임대기간 3년, 보증금 2억3000만원, 월세 2200만원의 조건이었습니다. 그리고 임대차계약서 제13조 4항에는 '당사자 중 일방이 법령의 개폐, 도시계획, 화재, 홍수, 폭동 등 불가항력적인 사유로 90일 영업을 계속할 수 없을 경우, 상대방에 대해 30일 전에 서면통지를 한 후 본 계약을 해제 또는 해지할 수 있다'는 내용이 기재되어 있었습니다.
A는 사업을 잘 일궈나가며 코로나 직전 월 매출액이 8천여만원에 이르기도 했는데 코로나 발발 이후 월 100만원대로 곤두박질 쳤습니다.
이를 버티지 못한 A는 B에게 내용증명을 보내며 코로나 사태로 인한 매출급락은 불가항력 사유이므로 임대차계약 13조 4항에 따라 임대차 계약을 해지 한다는 통지를 하였습니다. 하지만 건물주 B는, 코로나는 홍수나 태풍, 화재 등 천재지변이 아니고 여전히 상가에서 영업을 하는 데 지장이 없다며 A의 계약해지 요구를 거부하였습니다.
2) 법원의 판단
A는 임대차계약서 13조 4항에 따른 불가항력에 의한 계약해지를 주장하면서 설령 계약해지가 안되더라도 경제사정 변동으로 인한 차임증감청구권은 인정 되어야 한다고 주장했습니다.
서울중앙지법 민사86단독 김상근 판사는 A가 B를 상대로 낸 임대차보증금소송(2020가단5261441)에서 최근 "양측이 2019년 5월 체결한 임대차계약은 2020년 7월 4자로 해지됐음을 확인한다"며 원고 승소 판결을 내렸습니다.
그 이유로, "코로나19 사태가 전 세계적으로 확산, 장기화됨에 따라 매출이 90% 이상 감소해 영업을 계속하는 경우 적자를 볼 수밖에 없는 상태가 됐다"고 지적하면서, "코로나19가 발생되고 장기적으로 지속하며 매출이 90% 이상 감소될 것이라는 사정은 원고(A)와 피고(B)는 물론 어느 누구도 예상할 수 없었다"며 "그와 같은 현저한 사정변경의 발생과 관련해 원고(A)에게 어떠한 책임 있는 사유가 있다고 할 수도 없다"고 판시 했습니다.
또한 코로나19로 인해 외국인 관광객 입국이 제한되어 매출액이 90%가량 급감한 것은 불가항력 사유에 해당하고, 이는 임대차계약 제13조 4항에서 정한 '불가항력적인 사유로 90일 이상 자신의 영업을 계속할 수 없을 경우'에 해당한다"라고 판단 했습니다.
이어서 재판부는 "계약 성립 당시 당사자가 예견할 수 없었던 현저한 사정의 변경이 발생했고 그러한 사정의 변경이 해제권을 취득하는 당사자에게 책임 없는 사유로 생긴 것으로서 계약 내용대로의 구속력을 인정한다면 신의칙에 현저히 반하는 결과가 생기는 경우로서 사정변경의 원칙에 따라 계약을 해지할 수 있는 경우에 해당한다"라며 사정변경 원칙에 따른 계약 해지를 인정 하였습니다.
4. 마치며
이번 판결은 코로나로 인한 매출급감의 사정이 불가항력에 해당하고, 예견 할 수 없었던 현저한 사정 등에 의한 사정변경을 인정했다는 것에 의미가 있습니다.
사실 불가항력이나 사정변경은 그간 판례들을 볼 때 인정되기 힘든 것인데 모두가 인정된 것은 굉장히 이례적인 것으로 보입니다. 그만큼 코로나19로 인해 받고있는 상인들의 고통이 큰 것이겠지요.
이번 판결로 어쩔 수 없이 임대차계약을 이어가고 있던, 그리고 코로나19로 힘겨운 때를 보내고 있는 상인들에게 조그마한 희망이 되었으면 좋겠습니다.
* 해당 글은 글쓴이 개인의 의견이나 정보제공 목적으로 작성된 것으로 구체적인 사안에 대하여는 법률 전문가의 도움을 받으시기 바랍니다.
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