부동산 매매계약, 전세계약을 체결하고 어떤 사정에 의해서 계약이 파기되는 경우가 많이 있습니다. 그런데 계약은 파기 되었는데 이미 지출한 중개수수료, 복비는 그대로 내야하는 것인지 궁금해하시는 분들이 많이 있는 것 같습니다. 따라서 이번에는 부동산 계약 파기시에도 중개수수료를 내야하는 것인지에 대해 포스팅 해보고자 합니다.
1. 부동산 중개수수료는 언제 내야 할까요?
우리는 수수료를 언제 내야하는 것인지에 대해 이미 경험적으로 알고 있어서 별다른 고민 없이 지불하고 있습니다. 그래서 보통은 중개행위가 성공하여 매도인과 매수자 또는 임대인과 임차인 사이에 계약이 체결되면 중개수수료를 지불하고 있는 것이 대부분일 것입니다.
물론 자유롭게 의사표현을 하고 계약을 체결할 수 있다는 사적자치의 원리가 있기 때문에, 공인중개사를 포함한 3자간 합의에 의해 다른 날에 지급하는 것으로 정할 수는 있지만 보통은 중개행위에 따른 계약이 체결된 날을 지급일로 정하겠지요.
따라서 일반적으로 공인중개사에서 사용하는 계약서에는 아래와 같은 문구가 기재되어 있을 것입니다.
[중개보수] 중개보수는 본 계약 체결과 동시에 계약 당사자 쌍방이 각각 지불하며…
그런데, 법에서는 지급시기에 대해 어떻게 규정하고 있을까요? 공인중개사법 및 시행령에서는 지급시기에 대해 다음과 같이 규정하고 있습니다.
공인중개사법
제32조(중개보수 등) ①개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다. 다만, 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효ㆍ취소 또는 해제된 경우에는 그러하지 아니하다.
②개업공인중개사는 중개의뢰인으로부터 제25조제1항에 따른 중개대상물의 권리관계 등의 확인 또는 제31조에 따른 계약금등의 반환채무이행 보장에 소요되는 실비를 받을 수 있다.
③ 제1항에 따른 보수의 지급시기는 대통령령으로 정한다
④주택(부속토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)의 중개에 대한 보수와 제2항에 따른 실비의 한도 등에 관하여 필요한 사항은 국토교통부령으로 정하는 범위 안에서 특별시ㆍ광역시ㆍ도 또는 특별자치도(이하 “시ㆍ도”라 한다)의 조례로 정하고, 주택 외의 중개대상물의 중개에 대한 보수는 국토교통부령으로 정한다.
공인중개사법 시행령
제27조의2(중개보수의 지급시기) 법 제32조제3항에 따른 중개보수의 지급시기는 개업공인중개사와 중개의뢰인간의 약정에 따르되, 약정이 없을 때에는 중개대상물의 거래대금 지급이 완료된 날로 한다.
즉 중개보수의 지급시기는 개업공인중개사와 중개의뢰인간의 약정에 따를 수도 있고, 약정이 없을 때에는 잔금 지급이 완료된 날로 한다는 것입니다.
어? 그러면 수수료는 잔금 지급날에 줘야하는거 아닌가? 라는 의문이 들 수도 있겠지만, 공인중개사법 시행령 제27조의2 전반부를 보면 개업공인중개사와 중개의뢰인간의 약정에 따르도록 되어있고 공인중개사가 사용하는 계약서에는 이미 계약체결일에 지급하도록 기재해놓았기 때문에, 계약체결일에 중개수수료를 주게 되는 것입니다.
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2. 계약이 파기되면 중개수수료를 주지 않아도 되는 것 아닌가요?
계약이 파기되면 계약이 체결되지 않은 것이나 마찬가지이고 결국 공인중개사의 중개행위도 성공하지 못한 것이 되는데 이런 경우에도 중개수수료를 줘야 하나라는 의문이 자연스럽게 들 것입니다.
그러나 위에서도 살펴보았듯이 공인중개사법 제32조에서는 공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효ㆍ취소 또는 해제된 경우가 아니라면 수수료를 받을 수 있도록 규정하고 있습니다.
또한, 공인중개사가 사용하는 계약서의 중개보수에 관한 부분에는 “공인중개사는 매도인(또는 임대인)과 매수인(또는 임차인)이 본 계약을 불이행 함으로 인한 책임을 지지 않는다. --- 공인중개사의 고의나 과실없이 본 계약이 무효, 취소 또는 해약되어도 중개보수는 지급한다” 라고 기재되어 있는 것이 일반적입니다.
때문에 부동산 계약이 파기된 경우 중개수수료를 지급하지 않도록 한다라는 약정을 추가하지 않는 한, 부동산 거래의 당사자는 계약이 파기되어도 공인중개사에게 수수료를 지급해야하는 것이지요.
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3. 공인중개사가 아닌 사람이 중개를 한 경우에는 어떤 문제가 있을까?
1) 무자격자의 중개행위는 불법중개행위
우리 주변에서는 공인중개사가 아님에도 불구하고 부동산을 물색, 알선, 중개하는 분들이 간혹 있습니다. 보통의 사람들은 그냥 그런가 보다 하시는 분들도 있을 것이고, 지역 주민끼리 건물 좀 알아봐 주고 수고한 것에 대해서 소정의 수고비를 받는 것일 뿐인데 무슨 문제가 되냐라고 반문하실 수도 있겠습니다.
그러나, 공인중개사가 아닌 자 또는 공인중개사무소 등록을 하지 않은 자가 중개업을 하는 것은 명백한 공인중개사법 위반이고, 대표적인 불법중개행위에 해당합니다.
공인중개사법
제48조(벌칙) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다.
1. 제9조에 따른 중개사무소의 개설등록을 하지 아니하고 중개업을 한 자
또한, 공인중개사의 사무를 돕는 중개보조원이 독단적으로 중개행위를 한 경우에도 공인중개사법 위반에 해당하고, 공인중개사가 이러한 위반행위를 방지하기 위해 주의, 감독을 게을리 한 경우에는 그 공인중개사도 벌금에 처해질 수 있습니다.
2) 무자격자가 중개행위를 한 경우 중개수수료를 주어야 하는지?
무자격자가 중개행위를 한 경우에는 공인중개사법 위반인 것은 이해가 되는데, 무자격자라도 중개행위에 따른 수고비는 주어야 하는지가 헷갈릴 수가 있습니다.
그러나 이에 대하여 대법원은 명백하게 공인중개사 자격이 없는 자가 중개사무소 개설등록을 하지 아니한 채 부동산중개업을 하면서 체결한 중개수수료 지급약정의 효력은 무효라고 판시하였습니다.
공인중개사 자격이 없는 자가 중개사무소 개설등록을 하지 아니한 채 부동산중개업을 하면서 체결한 중개수수료 지급약정의 효력은 이와 같은 입법 목적에 비추어 해석되어야 한다. 그런데 공인중개사 자격이 없는 자가 부동산중개업 관련 법령을 위반하여 중개사무소 개설등록을 하지 아니한 채 부동산중개업을 하면서 체결한 중개수수료 지급약정에 따라 수수료를 받는 행위는 투기적·탈법적 거래를 조장하여 부동산거래질서의 공정성을 해할 우려가 있다. (중략) 따라서 중개사무소 개설등록에 관한 구 부동산중개업법 관련 규정들은 공인중개사 자격이 없는 자가 중개사무소 개설등록을 하지 아니한 채 부동산중개업을 하면서 체결한 중개수수료 지급약정의 효력을 제한하는 이른바 강행법규에 해당한다[대법원 2010. 12. 23., 선고, 2008다75119, 판결].
4. 결론
▶ 중개수수료의 지급시기는 상호 약정에 따라 정할 수 있고, 약정이 없다면 잔금 지급시기에 지급합니다. 보통은 계약서에 계약체결일에 지급하기로 하는 약정이 기재되어 있으므로 계약체결일에 지급합니다. 물론 다르게 약정하는 것도 가능합니다.
▶ 부동산 계약서에 계약이 파기되어도 공인중개사의 고의 또는 과실이 없고 중개수수료를 지급하기로 한 약정이 있는 한 지급을 해야 합니다.
▶ 무자격자(공인중개사가 아닌자)가 한 중개행위는 불법이며, 이 경우 중개수수료를 주지 않아도 됩니다.
※ 참고 글
* 해당 글은 글쓴이 개인의 의견이나 정보제공 목적으로 작성된 것으로 구체적인 사안에 대하여는 법률 전문가의 도움을 받으시기 바랍니다.
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