부동산 경매는 법원 판결에 의해 강제집행을 당하는 경우가 있고 근저당권 등이 설정되어 있다가 근저당권자의 신청에 의해 임의경매가 실시되는 경우도 있습니다. 임의경매 절차는 강제경매 절차와 유사하므로 여기에서는 강제경매를 상정하고 경매신청부터 배당까지의 절차를 요약해보고자 합니다. 아래에서는 제 마음대로 중요하다고 생각하는 세부 설명과 필요서류들을 적어보았습니다.
부동산 경매 절차
1. 경매신청
▶ 경매신청서 작성 : 부동산강제경매 신청서, 집행력 있는 정본, 송달증명원, 부동산등기부등본, 토지/건축물관리대장, 부동산목록
▶ 경매비용 예납 : 매각 수수료, 감정료, 현황조사 수수료, 신문공고료, 유찰수수료, 인지, 등록세(지방교육세 포함), 송달료, 증지
2. 경매개시 결정
▶ 경매신청 후 2일 이내 경매개시 결정
▶ 법원. 등기관에 경매개시결정 등기 촉탁(부동산등기부등본에 압류 기재, 압류 효과 발생)
3. 배당요구 종기일 결정 및 공고
▶ 경매개시결정 후 약 1주일 안에 배당요구종기일 결정 및 공고
(배당요구종기는 배당요구종기일 결정일로부터 약 2월 ~ 3월 이내)
4. 경매준비
▶ 채권신고 최고 (배당요구종기 결정일로부터 약 3일 후)
▶ 부동산 현황조사 : 부동산 현황, 점유 사실, 차임 및 보증금 등 조사 및 보고서 작성
▶ 부동산 평가 (감정인)
▶ 매각기일 지정 및 공고 (공고는 매각기일의 2주 전까지)
5. 매각기일
▶ 입찰, 최고가매수인 결정, 보증금 반환(입찰 탈락자)
6. 매각 결정 기일
▶ 매각결정기일은 매각기일 후 1주 이내
▶ 매각허가 여부 결정(매각결정 선고시 효력 발생)
7. 매각대금 납부
▶ 최고가매수신고인은 법원이 정한 기일 내(보통 1달) 매각대금 납부
▶ 매각대금 납부 후 배당깅리 지정 및 통지(이해관계인, 채권자)
8. 소유권이전등기 촉탁, 부동산 인도명령
▶ 매각 이후 법원은 등기관에 소유권 이전등기를 촉탁함
▶ 부동산 소유자 또는 점유자가 새로운 소유자에게(매수인) 매각된 부동산을 인도하지 않으면 매수인의 신청에 의해 법원은 인도명령을 내림
(실제로 경매에서 낙찰을 받고도 점유자가 집에서 나오지 않아 분쟁이 있는 경우가 꽤 있음)
9. 배당 및 종료
▶ 채권계산서 제출(배당기일 지정통지 송달 후 1주일 이내, 채권자 등)
▶ 배당기일 3일전 배당표 법원 내 비치, 열람 가능
▶ 배당기일 출석. 배당에 이의 없으면 배당 확정 및 배당실시(배당에 이의제기 하려면 출석해야 하고, 배당이의의 소를 제기해야 함)
※ 절차 요약 표
▼참고 글▼
[전세권]살고 있는 집이 경매에 넘어가면 전세권자는 배당요구를 해야하나?(feat. 말소기준권리)
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