지난번에는 신탁회사를 낀 전세사기의 유형에 대해 소개 했었는데, 이번에는 주택의 모든 호실을 전세로 돌리는 사기 유형을 알아보겠습니다.
All 전세형 전세사기란?
All 전세형 전세사기란 다가구, 상가주택 등에서 공인중개사와 집주인이 담합하여 건물 내 모든 호실을 전세로 만든 다음에 해당 주택을 경매로 넘겨 세입자의 보증금을 가로채는 유형을 말합니다. 만일 금융기관 근저당이 전세보다 앞에 설정되었거나 선 순위 임차인들이 있다면 전세금을 돌려 받기 어려운 문제가 있습니다.
이런 문제가 다가구주택에서 자주 일어나는 이유는, 일반 빌라나 아파트의 경우 각 호실이 구분소유이기 때문에 각 호실마다 각기 다른 소유자가 존재합니다. 그런데 다가구주택은 내부적으로는 여러 호실로 나눠질 수는 있으나 건물 전체가 1인 단독소유로 등기되는 구조이어서, 나보다 선순위인 세입자가 누구이고 얼마나 있는지 알기 어려운, 사실상 깜깜이 계약을 체결하기 딱 좋은 환경이 되는 것입니다.
실제 사례
경기도 다가구주택에 사는 세입자 A씨는 집주인과 전세 계약을 체결 할 때 집주인으로부터 “집이 경매로 넘어가더라도 건물 시세가 높아서 전세계약을 하더라도 안전하다”라는 말을 듣고 이를 신뢰하여 전세 계약을 했습니다. 그러나 집이 경매로 넘어가면 선순위권자들 먼저 배당이 이루어지고 배당 후 남은 금액이 없을 경우 배당금을 받지 못할 수도 있다는 얘기는 전혀 들은 바가 없었다고 합니다.
그런데 A씨가 사는 다가구주택이 경매에 넘어갔고 그제야 드러난 사실은, 그 다가구주택에 있는 10가구가 모두 전세였다는 것입니다. 이것이 문제가 되는 이유는 금융기관이 설정한 근저당권이 이미 1순위로 되어있었고 그뿐만 아니라 A씨보다 선순위로 확정일자를 받은 임차인들이 많았기 때문입니다.
계약 당시 공인중개사는 1순위로 금융권의 근저당권이 설정되어 있다는 사실과 다른 선순위 임차인들이 있다는 사실을 숨겼는데, 결국 A씨는 경매에서 배당 받더라도 전세금을 되찾을 수 없는 막막한 문제에 처하게 된 것입니다.
그렇다면 어떻게 전세사기를 피할 수 있을까요?
1) 선순위 임대차 확인
일단 다가구주택에 대해 전세 등 임대차계약을 체결하기 전에 나보다 선순위인 임차인이 있는지 확인해야 합니다. 이는 확정일자부를 통해 확인할 수 있는데, 주택임대차보호법에서는 동사무소 등은 해당 주택의 소재지, 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등을 기재한 확정일자부를 작성하여야 한다고 규정하고 있습니다. 또한 해당 법, 시행령, 대법원규칙에서는 확정일자부의 제공 절차를 정하고 있지요.
주택임대차보호법 제3조의6(확정일자 부여 및 임대차 정보제공 등)
① 제3조의2제2항의 확정일자는 주택 소재지의 읍ㆍ면사무소, 동 주민센터 또는 시(특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시는 제외하고, 특별자치도는 포함한다)ㆍ군ㆍ구(자치구를 말한다)의 출장소, 지방법원 및 그 지원과 등기소 또는 「공증인법」에 따른 공증인(이하 이 조에서 "확정일자부여기관"이라 한다)이 부여한다.
② 확정일자부여기관은 해당 주택의 소재지, 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등을 기재한 확정일자부를 작성하여야 한다. 이 경우 전산처리정보조직을 이용할 수 있다.
③ 주택의 임대차에 이해관계가 있는 자는 확정일자부여기관에 해당 주택의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보의 제공을 요청할 수 있다. 이 경우 요청을 받은 확정일자부여기관은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없다.
④ 임대차계약을 체결하려는 자는 임대인의 동의를 받아 확정일자부여기관에 제3항에 따른 정보제공을 요청할 수 있다.
⑤ 제1항ㆍ제3항 또는 제4항에 따라 확정일자를 부여받거나 정보를 제공받으려는 자는 수수료를 내야 한다.
⑥ 확정일자부에 기재하여야 할 사항, 주택의 임대차에 이해관계가 있는 자의 범위, 확정일자부여기관에 요청할 수 있는 정보의 범위 및 수수료, 그 밖에 확정일자부여사무와 정보제공 등에 필요한 사항은 대통령령 또는 대법원규칙으로 정한다.
이러한 선순위 임대차여부 확인은 반드시 계약 전에 해야 의미가 있습니다. 이미 선순위 임대차들이 줄줄이 있는 집을 계약한 다음에는 이미 늦었기 때문이지요.
선순위 임대차 확인은 주민센터에서 임대차정보제공 요청서를 제출하여 확인할 수 있습니다. 이를 신청할 수 있는 사람은 집주인 내지 이해관계인이어야 하는데, 다행히 임대차계약을 체결하려는 자도 신청을 할 수 있습니다. 물론 선순위 임대차 현황에 대해 집주인에게 요구할 수 있겠지만 이에 응할 집주인이 얼마나 있을지는 모르겠습니다.
다만, 임대차계약을 체결할 자가 임대차 정보제공 요청을 하기 위해서는 집주인의 동의서 + 인감증명서(또는 주민등록증 사본)가 필요하니 이것들은 집주인에게 요구하여야 합니다. 집주인의 동의서와 인감증명서 세트가 준비 되었다면 주민센터에 가서 임대차 정보제공 요청서를 작성하여 제출하면 됩니다.
임대차 정보제공 요청을 통해 확인 할 수 있는 정보는 ①임대차 목적물, ②해당 주택에 설정된 확정일자 부여일, ③임대차기간, ④보증금 및 차임 입니다.
주택임대차계약증서의 확정일자 부여 및 정보제공에 관한 규칙
제11조(확정일자 정보제공의 요청방법)
① 임대차계약을 체결하려는 자로서 임대인의 동의를 받은 자 또는 이해관계인이 확정일자부여기관에 확정일자정보의 제공을 요청하는 때에는 대법원예규로 정하는 소명자료를 제출하여야 한다.
② 이해관계인 중 대법원예규로 정하는 자는 인터넷등기소를 이용하여 확정일자정보의 제공을 요청할 수 있다.
③ 제2항에 따른 절차 및 방법 등 필요한 사항은 대법원예규로 정한다.
제12조(요청할 수 있는 정보의 범위 및 제공방법)
① 임대차계약의 당사자는 해당 임대차계약에 관하여 아래 각 호의 사항을 전자적인 방법으로 열람하거나 그 내용을 기록한 서면을 교부받을 수 있다.
1. 임대차목적물
2. 임대인ㆍ임차인의 인적 정보
3. 확정일자 부여일
4. 차임ㆍ보증금
5. 임대차기간
6. 전산정보처리조직에 저장한 주택임대차계약증서 또는 전자화문서
② 임대차계약의 당사자가 아닌 이해관계인은 아래 각 호의 사항을 전자적인 방법으로 열람하거나 그 내용을 기록한 서면을 교부받을 수 있다. 임대차계약을 체결하려는 자가 임대인의 동의를 얻어 요청하는 경우에도 같다.
1. 임대차목적물
2. 확정일자 부여일
3. 차임ㆍ보증금
4. 임대차기간
제13조(수수료)
① 확정일자의 부여 및 정보제공 수수료는 아래와 같다.
2. 정보제공 수수료1건마다 600원(출력물이 10장을 초과할 경우 초과 1장마다 50원) 다만, 수수료를 계산할 때 100원 단위 미만 금액은 계산하지 아니하고, 열람과 동시에 출력 서면을 제공하는 경우에는 별도의 열람 수수료를 계산하지 아니한다.
2) 주택의 실제 가치 계산하기
집주인이 또는 공인중개사가 집 매매가격이 높으니 경매에 넘어가도 보증금을 배당받을 수 있으니 걱정하지 말라고 한다구요? 정말 그런지 확인해봐야 합니다. 한두푼하는 전세금이 아니니까요..
보통 주택이 경매에 넘어가면 매매가액의 60~ 70%선에서 낙찰이 됩니다. 그리고 집주인이 주택을 구매하면서 은행으로부터 돈을 빌렸거나 다른 개인사정으로 타인으로부터 돈을 빌린 경우 주택에 근저당권이 설정되어 있을 것입니다.
그러므로 해당 주택의 실제 가치는, 주택의 매매가액 × 70%의 금액이 나보다 선 순위인 세입자들의 보증금의 합 + 부동산등기부등본상 채권최고액의 합보다 커야 안전하다고 할 수 있습니다. 신중을 더 한다면 매매가액의 60%를 잡는 것이 안전 하겠지요.
은행권이 설정한 근저당권에서의 채권최고액은 보통 원금의 120%로 설정하는 것으로 보이지만 실제 잔존 채무가 얼마인지는 알기 어려우니 참고만 하시면 됩니다.
3) 대항력 확보 및 우선변제권 확보
주택에 대한 임대차 계약을 체결할 때 대항력확보와 우선변제권 확보는 기본이자 필수 입니다. 대항력은 전입신고와 주택의 인도로 발생하고, 우선변제권은 확정일자부여로 발생합니다.
만일 집주인이나 공인중개사가 확정일자를 조금만 있다가 받아달라고 한다면 전세사기의 징후가 농후하니 계약을 하지 않거나, 계약을 이미 체결 한 상태라면 계약 즉시 확정일자를 받는 것이 좋습니다.
4) 전세보증보험 가입하기
전세보증금을 날릴 위험이 있다면 전세보증가입은 필수입니다. 현재 전세보증상품을 운영하고 있는 곳은 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 총 3곳입니다. 그 중 많이 이용되고 있는 곳은 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증입니다. 전세보증보험에 대해서는 이전 포스팅에서 설명한 바 있으니 참고해 주시면 되겠습니다(깡통전세 피하는 방법 편).
전세사기 피해를 입었다면?
전세사기 피해를 입은 경우 전세사기 범행을 한 자에 대해 고소를 할 수 있고, 만일 공인중개사도 이에 가담하였다면 그 공인중개사에 대해서도 고소할 수 있습니다.
또한, 그 피해액에 대하여 민사소송도 동시에 진행할 수 있는데 공인중개사에게 고의 또는 과실이 있다면 공인중개사에게 손해배상청구를 할 수 있을 뿐만 아니라 공인중개사협회에도 공제금 지급 청구소송도 가능합니다. 단, 공제금 청구권의 소멸시효는 사고발생일로부터 2년이므로 사고발생으로부터 2년이 지나기 전까지 공제금 청구소송을 제기해야 합니다.
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전세사기 (신탁회사 소유형)
* 해당 글은 글쓴이 개인의 의견이나 정보제공 목적으로 작성된 것으로 구체적인 사안에 대하여는 법률 전문가의 도움을 받으시기 바랍니다.
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