오늘은 공인중개사 민법, 계약의 해제 부분을 정리하려고 합니다. 아래에서 계약의 해제에 대해 같이 공부해 보겠습니다.
1. 계약의 해제
해제와 해지는 해제권자 및 해지권자의 일방적인 의사표시에 의하여 계약관계를 해소하는 제도입니다. 해제는 이미 발생된 계약관계에 대해 소급하여 무효로 돌려 이행된 급부를 반환하게 하는 제도인 반면, 해지는 계속적 채권관계에 있어서 장래에 향하여만 그 효력을 발생시키는 제도입니다.
* 계약의 해제는 계약에서만 사용될 수 있는 용어임. 즉 법률행위의 해제라는 것은 틀린 것.
2. 다른 제도와의 구별
1) 약정해제와 법정해제
가. 약정해제
약정해제는 계약의 당사자들이 계약해소에 관하여 합의한 것으로, 계약자유의 원칙상 당연히 인정됩니다. 다만 상호 약정하여 해제한 것이므로 별도의 손해배상은 청구 할 수 없음이 원칙이나, 이자의 가산은 해주어야 합니다.
나. 법정해제
법정해제는 상호 약정하지 않아도 법에서 인정하고 있는 해제를 의미함. 법정해제 사유에는 채무불이행(이행지체, 이행불능)이 있음.
* 약정해제와 법정해제는 별도로 존재하므로 약정해제 조건이 있다고 하더라도 법정해제 사유가 있으면 법정해제 사유에 따라 해제가 가능함.
① 이행지체
제544조(이행지체와 해제) 당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다. 그러나 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니한다.
- 동시이행관계에 있어서 계약을 해제하려고 하는 자는 자기 채무의 이행을 제공하고 그 채무를 이행함에 있어서 상대방의 행위를 필요로 할 때에는 언제든지 현실로 이행할 수 있는 준비를 완료하고 그 뜻을 상대방에게 통지하여 그 수령을 최고해야만 상대방을 이행지체에 빠뜨릴 수 있습니다.
- 이행의 최고는 상당한 기간을 정하여 해야하는데, a.과다최고 b. 과소최고의 경우에는 채무의 동일성이 인정된다면 최고의 효력이 인정이 됩니다. 과다최고란 쉽게 말하면 아파트 중도금을 줄 것을 최고 할 때 원래 중도금이 1억이었는데 1억 100원을 요구하는 것을 의미합니다. 다만, 현저히 과다한 최고는 부적법한 것으로 그러한 최고에 터잡은 계약의 해제는 효력이 없습니다(94다54894).
- 그리고 상당한 기간이라는 것이 문제가 되는데 c.최고기간이 상당하지 않은 경우에도 일단 최고로서의 효력은 인정이 됩니다.
- 보통의 경우에는 최고를 해야 해제를 할 수 있으나, 정기행위, 채무자의 명백한 이행거절이 있는 경우, 이행기를 정하지 않은 채무의 경우에는 최고를 하지 않아도 해제가 가능합니다. 다만 최고 없이 해제할 수 있다는 것이지 해제권 행사 자체는 행사해야 합니다.
* 정기행위란 일정한 기간 내에 이행하지 않으면 그 목적을 달성 할 수 없는 것을 말합니다. 쉽게 말하면 환갑잔치 날 케이크를 주문했는데 환갑잔치가 끝나고 난 이후에 주는 것과 같은 상황을 말합니다.
② 이행불능
제546조(이행불능과 해제) 채무자의 책임있는 사유로 이행이 불능하게 된 때에는 채권자는 계약을 해제할 수 있다.
- 이행불능은 단순히 절대적, 물리적 불능인 경우가 아니라 경험법칙상 또는 거래관념상 채무자의 이행실현이 기대될 수 없는 경우를 말합니다.
- 이행불능 시에는 최고를 하지 않아도 되고, 본인의 채무를 이행하지 않아도 됩니다. 그리고 이행기가 도래하지 않아도 해제가 가능합니다. 따라서 부동산 매매계약의 경우 거래 목적 아파트에 대한 소유권이전등기가 이행불능이 되어 이를 이유로 매매계약을 해제할 때는 상대방의 잔대금지급의무가 없습니다(2000다22850). 또한 전세의 경우에는 전세금을 줄 필요도 없습니다.
③ 불완전 이행
- 불완전 이행이란 채무의 이행이 있기는 하였으나 그 급부가 불완전한 경우를 의미합니다.
- 완전이행이 가능한 경우에는 최고를 해야하고, 완전이행이 불가능한 경우에는 최고가 없어도 됩니다.
2) 해제조건과 실권조항
① 해제조건
- 해제권은 일방적인 의사표시에 의해 효력이 발생합니다. 즉 해제권이 있어도 당사자가 행사하지 않으면 계약이 자동적으로 소멸하지는 않습니다. 그러나 계약에 해제조건이 붙어 있는 경우에는 그 조건의 성취로 당연히 계약은 효력을 잃고, 특별한 의사표시가 필요하지 않습니다.
- 부동산 매매계약에서 중도금을 미지급 한 경우의 자동 해제조건이 있는 경우에는 해제가 가능하지만, 잔금을 미지급한 경우에는 자동해제 조건을 붙여도 자동으로 해제할 수는 없습니다.
② 실권조항
- 실권조항이란 일방 당사자의 채무불이행이 있으면 채권자 측의 특별한 의사표시가 없어도 당연히 계약의 효력이 소멸하고, 채무자의 계약상 권리가 상실된다는 취지의 약관을 의미합니다. 그런데 이러한 실권조항은 해제권을 유보하는 것이 아니라 채무불이행만 있으면 계약이 소멸함을 정하는 계약을 의미합니다. 따라서 실권조항이 있으면 특별한 의사표시가 없이도 계약의 효력은 소멸합니다.
3) 해약금에 의한 해제
제565조(해약금) ①매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.
②제551조의 규정은 전항의 경우에 이를 적용하지 아니한다.
- 해약금에 의한 해제를 쉽게 말하면, 돈을 준 사람이 계약을 해제할 때는 이미 교부한 돈을 포기하고, 그 돈을 수령한 사람이 계약을 해제하고자 할 때에는 배액을 상환해야 한다는 것입니다.
- 다만 해약금에 의한 해제시에는 민법 제565조 제2항에 따라 별도의 손해배상을 청구할 수 없습니다. 그리고 해약금에 의한 계약의 해제이므로 원상회복 청구권이 인정되지 않습니다.
3. 해제의 효과
제548조(해제의 효과, 원상회복의무) ①당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다. 그러나 제삼자의 권리를 해하지 못한다.
②전항의 경우에 반환할 금전에는 그 받은 날로부터 이자를 가하여야 한다.
1) 소급효
해제는 소급하여 계약이 존재하지 않았던 상태로 돌리는 것을 의미합니다. 따라서 계약의 해제에는 소급효가 있습니다.
2) 원상회복의무
원상회복의무는 원물반환을 원칙으로 합니다. 즉, 급부된 것이 특정물인 경우에는 그 물건을 반환하면 되고, 종류물인 경우에는 받은 물건과 동종, 동질, 동량의 것으로 반환하면 됩니다. 그리고 금전인 경우에는 받은 날로부터 반환할 때 까지의 이자를 가산하여 반환해야 합니다.
3) 손해배상 청구 가능성
- 해제에서 인정되는 손해배상은 채무불이행으로 인한 것이어서 해제상대방에게 해제 원인에 대한 귀책사유가 있어야 합니다. 그리고 청구하는 손해배상의 범위는 이행이익의 범위내에서 청구해야 합니다.
- 그리고 원상회복의무와의 관계에서는, 원상회복을 받고 손해배상청구를 할 수 있습니다.
4) 제3자에게 대항할 수 있는지 여부
- 부동산등기부에 등기된 경우와 같이 완전한 물권을 취득한 사람에게는 계약의 해제로 대항할 수가 없습니다. 예를들어 내가 갑과 매매계약에 의한 소유권 이전 등기를 해주었는데 갑이 다시 을에게 소유권 이전등기를 해준 상황에서, 나와 갑의 사이에 해제 사유가 생겨 계약을 해제하는 경우에도 을에게 다시 부동산을 돌려달라고 요구할 수 없다는 것입니다. 이와는 반대로 등기가 되지 않은 것처럼 단순한 채권을 획득한 사람은 보호되지 않습니다.
- 계약이 해제된 이후 그리고 등기 전인 경우의 제3자는 선의인 경우에만 보호를 받지만(계약 해제의 효력을 주장할 수 없다는 의미), 해제 전의 제3자라면 선악을 불문하고 보호를 받습니다.
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